Страна квадратных метров

Условия эксперимента

 По официальным данным, объем жилфонда в России - около 3,2 млрд кв. м. Большая его часть приватизирована, доля частных собственников за последние 20 лет увеличилась в два раза, достигнув 85%. Средняя обеспеченность населения - 22,4 кв. м на человека, что приблизительно в два раза меньше, чем в Евросоюзе. Но количество, как известно, у нас не переходит в качество. По данным на 1 января 2010 года, минимальный износ (до 30%) имело 61,6% жилфонда; средний (от 31 до 65%), требующий ремонта либо реконструкции - 34,7%. И, наконец, главное - износ от 66% и свыше, при котором обязательным является проведение капремонта либо реконструкции, либо сноса зданий, имело около 4% жилфонда.

 С 2004 года, считают в Минрегионе, начался современный этап государственной жилищной политики, направленной на повышение доступности жилья для граждан. Была разработана программа, которая по основным показателям (за исключением показателя "среднее время нахождения в очереди" - он касается очередников соцжилья, а сохраняется на уровне около 20 лет - и уровня износа коммунальной инфраструктуры) продемонстрировала положительную динамику. По данным воронежского управления Росреестра, в 2011 году число договоров по сделкам с квартирами и домами, а также правами на них увеличилось на 56% по сравнению с 2010-м (51224). А число обращений граждан за госрегистрацией ипотеки возросло на 75% (13011). Эксперты напоминают, что в достижение запланированных показателей внес свои коррективы кризис 2008 - 2009 годов. По стране объем жилстроительства в 2010-м составил 58,4 млн кв. м общей площади, хотя планировалось ввести 80 млн. В том же 2008-м введено почти 60 млн кв. м. Объем ипотеки в 2010-м составил 379 млрд, а в 2008 году ипотечных кредитов было выдано на сумму 655,8 млрд рублей.

 Но, конечно, мегапроект государственной жилищной политики - создание госкорпорации "Фонда содействия реформированию ЖКХ", который только в 2008 - 2010 годы помог капитально отремонтировать более 113 тыс. многоквартирных домов. Правда, как признают чиновники, комплексная модернизация зданий в массовом порядке не проводилась, в среднем в одном многоквартирном доме шло от одного до трех видов работ. И нет ничего удивительного в том, что конечные цели реформы - обеспечение нормативного качества коммунальных услуг и надежности систем инфраструктуры - не достигнуты. Таков вывод Минрегиона. На начало 2009 года нормативный срок отслужили около 60% основных фондов коммунального хозяйства страны, в основном - наследие СССР. Физический износ котельных составил 55%, тепловых сетей - 62,8%. Удельный вес теплосетей, нуждающихся в замене, - 28%, водопроводных и канализационных сетей - соответственно 41% и 38%.

 Как следствие - примерно пятая часть воды из трубопроводов россиян утекает в никуда, а окружающую среду обогревает десятая часть вырабатываемой теплоэнергии. Расход энергоресурсов в отечественных коммунальных предприятиях на 25 - 30%, а иногда и наполовину выше, чем в европейских. Чиновники, безусловно, реагировали - в меру сил и возможностей. Например, на 1 января 2009 года в капремонте нуждалось до 9% от общего количества жилья и по разным субъектам РФ ремонтировалось от 0,1 до 11%. "Как правило, капремонт осуществляется в минимально необходимых объемах, в лучшем случае - с частичной модернизацией, - констатируют в Минрегионе. - Только что отремонтированные дома не соответствуют современным требованиям. Особенно низок уровень благоустройства в малых городах и сельских поселениях, на долю которых приходится половина площадей".

 Как говорят в министерстве, даже достигнутые объемы работ по жилфонду только в минимальной степени обеспечены взносами собственников помещений. Полностью отсутствуют кредитные схемы финансирования капремонтов, практика привлечения сторонних инвесторов: "Фактически проведение комплексного капремонта многоквартирных домов осуществляется в основном за счет средств фонда содействия реформированию ЖКХ и средств консолидированных бюджетов субъектов РФ". Доля граждан для чиновников не видна. Значит, необходимо ее повысить.

 Анализ состояния дел показывает: реально улучшить жилищные условия может только незначительная часть семей с наиболее высокими доходами; строительный рынок зависит от административных органов (точнее, от их барьеров), он непрозрачен для инвесторов и ориентирован на устаревшие технологии и проектные решения; коммунальный сектор, несмотря на все усилия по реформированию, пока так и не стал привлекательным для частного бизнеса; за жилищный фонд, переданный в собственность граждан, население так и не научилось отвечать. Сказываются, видимо, византийско-ордынско-коммунистическо-чекистское прошлое и настоящее.

 Износ обязательств

 Выводы Минрегиона кажутся логичными. Очевидно, из них же вытекает новый законопроект - о внесении изменений в закон о фонде содействия реформированию ЖКХ. В течение трех ближайших лет он переносит ответственность за капремонт многоквартирных домов из центра на места. Как поясняют авторы проекта, в отсутствии прогресса в ходе ремонтов отчасти виноваты собственники квартир, которые массово уклоняются от софинансирования. А административной ответственности закон о фонде не предусмотрел. С другой стороны, власти забыли об обязательствах перед началом массовой кампании по приватизации жилья. Только в единичных случаях граждане через суды склоняют муниципалитеты к капремонту.

 Выбор механизма финансирования региональных фондов капремонта (накопительного или кредитного) и установление порядка его функционирования перекладывается на субъекты Федерации. Получается, что за софинансирование основных мероприятий в первую очередь начнут отвечать и без того дефицитные региональные бюджеты. И если сейчас доля участия жильцов определена Жилищным кодексом в размере 5% от стоимости работ, то в будущем она может увеличиться до 65 - 70%. Соответственно, региональным и муниципальным властями придется взять на себя 30 - 35%, что, по версии разработчиков законопроекта, отвечает мировому опыту.

 Условия, предлагаемые Минрегионом, могут оказаться приемлемыми, если к 2015 году доходы большинства россиян повысятся хотя бы до среднеевропейского уровня. Хотя верится, конечно, с трудом. В Воронежской коммунальной палате (обслуживает более 50% жилфонда Воронежа) депутата облдумы Вадима Ишутина считают, что стимулирование софинансированием - на самом деле единственный реальный способ для государства спасти жилфонд от окончательной деградации. Но очевидно, что собственники только своими силами не потянут восстановление ветшающих домов.

Государство уже не пойдет на условия 95% (с учетом средств госкорпорации, региональных и местных властей) против 5%. Чем выше будет процент софинансирования со стороны собственников, тем охотнее бюджет станет выделять средства на ремонт. "Конкретное воплощение нового обличия фонда содействия реформированию ЖКХ непонятно, - говорит директор ВКП Владислав Ландсберг. - Речь идет о создании региональных фондов, о доверительном управлении средствами и о кредитах под госгарантии. Для нас ясно: загнать всех в общий котел не получится. Объединить людей удастся только по принципу тождественности проблем: когда у них одинаковый износ дома, общая беда. Вот только при таком условии они готовы к партнерству, к реализации схемы доверительного управления или любой другой. Важно, чтобы при любом способе сбора средств на капремонт затраты граждан были застрахованы, а график проведения работ строго утвержден".

 И все-таки нежелание граждан платить за ремонт общедолевой собственности в ряде случаев обоснованно. Взять, к примеру, историю дома № 26/28 на проспекте Революции в Воронеже. На проведение его капремонта только по программе Фонда содействия реформированию ЖКХ выделили 26,8 млн рублей. В горбюджете предусмотрели около 30 млн. Все работы должны были закончиться в декабре 2010 года. Однако до сих пор у жителей дома есть претензии по качеству ремонта крыши и подвала, по эффективности расходования казенных средств. Контрольно-счетная палата Воронежа выявила миллионные нарушения. В итоге некоторые граждане отказались платить свою долю за ремонт в размере 5% от общей суммы. Их управляющая компания ООО "Дом-сервис" не стала выписывать отдельные квитанции об оплате капремонта и, несмотря на предписание прокуратуры, включила интересующие ее суммы в жировки по оплате коммунальных услуг. Собственники квартир начали вычеркивать из платежек строки о капремонте, тогда УК вернул их в новых квитанциях, но уже в виде задолженности. В результате многие льготники, проживающие в доме, оказались лишены права на получение субсидий на оплату ЖКУ. Сейчас здание № 26/28 внешне выглядит как новое, но его жильцов, долгое время добивавшихся нормального качества работ, наказали рублем за принципиальность. Масштаб аналогичных ситуаций по России не подлежит даже эмпирическому учету.

 Счетная палата России по итогам проверки законности и эффективности расходования в 2008 - 2011 годах субъектами РФ и муниципальными образованиями средств Фонда выявила нарушения на общую сумму свыше 33,3 млрд рублей. Установлено, что часть денег не используется, оставаясь на счетах бюджетов регионов и муниципалитетов, из-за нерасторопности в реализации программ, недостаточной проработки. Зачастую на местах запрашиваются средства, которые превышают потребности, подтвержденные документами. Много случаев хищения. Одна из самых легендарных воронежских фирм-однодневок - ООО "Мегапрофит" - работала в доме № 26/28 на проспекте Революции.

 Возвращаясь к проекту госпрограммы, следует уточнить ее примерную стоимость: 17 трлн рублей в 2012 - 2020 годах, в том числе 932 млрд - за счет средств федерального бюджета, почти 458 млрд - региональных бюджетов. 14,6 трлн - небюджетные источники. Найдется ли столько денег у населения России - большой вопрос.

 КСТАТИ. Губернатор Алексей Гордеев провел совещание о ходе исполнения плана мероприятий по совершенствованию работы коммунального комплекса - от совершенствования нормативной правовой базы для регулирования отношений между участниками рынка и до таких практических мер, как установка приборов учета энергоресурсов и создание единой платежно-сервисной системы ЖКХ. Принято решение уже в марте - пока в пилотном режиме - опробовать разделение и прямое перечисление платежей граждан за ЖКУ на расчетные счета поставщиков услуг. Мера призвана повысить прозрачность финансовых потоков, лишая управляющие компании возможности использовать деньги граждан в собственных интересах. В мае действие системы оплаты должно быть переведено из пилотного режима в постоянный.